Купить квартиру ?!, вопросы/подводные камни ипотеки в CH Опции

[Хорват]

Уважаемые модераторы, не бейте по голове, пожалуйста, эта тема совсем не о любви и отношениях, просто другие журналы тоже плохо подходят к теме.

---------------------------------

Друзья форумчане,

Почитал я FAQ про переезд + историю Леони с ее судами с прежними владельцами + другие мнения про съемные квартиры и встал вопрос - а если не снимать, если купить жилье в кредит?!
В конце концов, в Москве квартира одна свободная есть, около 260 тыс за нее можно получить. Если их внести как первый взнос, и взять в кредит еще примерно 1M, то при 4.5% годовых бессрочного кредита (поправьте, если процент неверный, пожалуйста) в год нужно будет отдавать 45'000, т.е. 3750 в месяц.

Судя по предложениям на сайтах за 1200000 - 1300000 в хороших районах можно купить очень приличные 4х или 5и комнатные квартиры, от 90м2, причем многие уже с мебелью.
На съем подобной квартиры у меня было запланировано 4500 в месяц, т.е. получается даже экономия средств (не считая экономии нервов)
Или я что-то не так считаю? (опять же по голове сильно не бейте, я не банкир, в ипотеке разбираюсь слабо).
Есть ли какие-то платежи, которые владелец квартиры должен платить сверх того, что платит обычно съемщик квартиры? (я имею ввиду налог на имущество, оплата за содержание дома и т.п.).

Только дадут ли ипотеку с пермитом B или м.б. нужно прожить какое-то время?

Есть ли среди вас те, кто приобретал жилье в собственность? Какие еще подводные камни я здесь не учел?

Хорват

[OlgaB]

Только дадут ли ипотеку с пермитом B или м.б. нужно прожить какое-то время?

Есть ли среди вас те, кто приобретал жилье в собственность? Какие еще подводные камни я здесь не учел?

Хорват

В принципе, вы все считаете правильно: лучше купить, чем снимать при прочих равных условиях.
Я бы начала с разговора с банками... если будут искать отговорки, можно попробовать подключить работодателя, который должен бить себя в грудь и клясться, что вы здесь надолго, работа у вас есть и будет, и что мир еще не видел такого замечательного во всех отношениях человека.
Честно, я не знаю, какие условия по ипотеке для В-пермитчиков, поэтому сказала про банк. Если сразу скажут "нет", еще не факт, что это окончательно.
Покупать надо в окрестностях Женевы, ессно. Плохо, что, цены за последние годы выросли...

[Хорват]

В принципе, вы все считаете правильно: лучше купить, чем снимать при прочих равных условиях.
Я бы начала с разговора с банками... если будут искать отговорки, можно попробовать подключить работодателя, который должен бить себя в грудь и клясться, что вы здесь надолго, работа у вас есть и будет, и что мир еще не видел такого замечательного во всех отношениях человека.
Честно, я не знаю, какие условия по ипотеке для В-пермитчиков, поэтому сказала про банк. Если сразу скажут "нет", еще не факт, что это окончательно.
Покупать надо в окрестностях Женевы, ессно. Плохо, что, цены за последние годы выросли...

Ольга, спасибо,

вот и тема для разговора с потенциальным работодателем появилась

Кстати, из английского форума (спасибо Алике за ссылку) узнал, что проценты по ипотеке уменьшают налогооблагаемую базу. А ренту нужно платить из чистых. Так что это еще один аргумент "за купить".
Не совсем понял правда насчет возможности зачесть накопленную пенсию вместо 20% первого взноса. Видимо это пока не мой случай, накопить не успел.

Буду звонить в банки. Какие банки рекомендуете для ипотеки?


Хорват

[leonie]

Буду звонить в банки. Какие банки рекомендуете для ипотеки?
Хорват

Кредит Свисс рекомендую! UBS - там попался непрофессиональный мужик, сначала валял дурака, а потом спохватился, но было уже поздно, мы ушли в Кредит Свисс.
Мы сунулись в Мигрос и Кантональный банки, там нам давали заем, но почему-то неполный. В одном на 100, в другом га 70 тыщ меньше. Меня это озадачило - когда даешь в заем приличную сумму и недодаешь 70 тыщ - это странно. Кредит Свисс дал заем на всю сумму, много звонил, все объяснял, искал подходящий вариант, быстро отвечал на звонки - короче, дал нам почувствовать себя клиентами.

Хорват, а вы не хотите немного осмотреться сначала? Ну там приехать, снять жилье и только тогда начать искать дом или квартиру для покупки. Покупка жилья может растянуться на год, а то и на годы...

[Alika]

кивкин ответ заинтриговал. А кто ещё, кроме банков, деньги одалживает? Компания?

[Alika]

leonie, а какую вы выбрали модель? фаст, вариабель, микс? И директ/индирект амортизацию?

[Vit]

leonie, а какую вы выбрали модель? фаст, вариабель, микс? И директ/индирект амортизацию?

Лучше всего несколько фиксов с разными сроками плюс variable на сумму, которую сможете погасить досрочно, если что. Например, из 2-ой пилье. Индерект амортизация, тоже как правило лучше.

[Хорват]

Лучше всего несколько фиксов с разными сроками плюс variable на сумму, которую сможете погасить досрочно, если что. Например, из 2-ой пилье. Индерект амортизация, тоже как правило лучше.

Вит, поясните, пожалуйста для необразованных в этом вопросе, что это за звери "фикс, фаст, вариабель, микс" и "директ/индирект амортизация". То есть слова то все знакомые, но как это практически работает?

Хорват.

[Vit]

Вит, поясните, пожалуйста для необразованных в этом вопросе, что это за звери "фикс, фаст, вариабель, микс" и "директ/индирект амортизация". То есть слова то все знакомые, но как это практически работает?

Хорват.

Фикс - ставка фиксирована на определенный срок: 1,3,5,10,15 лет. Досрочное погашение невозможно.

Варьябль - ставка может быть пересмотрена банком, как правило раз в квартал. В тот же раз в квартал можно погасить все или часть, если есть желание. Есть разные варианты этого дела - привязка в LIBOR или т.н. roll-forward и тд но суть сильно не меняется.

Микс - соответственно часть ипотеки так, часть сяк. Например, 600тыс фикс на 10 лет, 400тыс - варьябль. Смысл - диверсификация риска роста процентных ставок.

Фаст не знаю что такое.

Директ амортизация - кредит выплачивается вмести с процетом и снижает постепенно общую задолженность и начисляемый процент, обычное дело.

Индирект - амортизация выплачиватся на специальный инвест-счет, как правило в 3-ем пилье (вид личного ПФ счета). Сумма кредита не снижается, проценты не уменьшаются. По окончании договора, к пенсионному возрасту, вся накопившаяся сумма + инвест. доход используется на погашение кредита. Интересно по причине налоговых льгот при не очень высоком проценте по ипотеке.

[Хорват]

Фикс - ставка фиксирована на определенный срок: 1,3,5,10,15 лет. Досрочное погашение невозможно.

Варьябль - ставка может быть пересмотрена банком, как правило раз в квартал. В тот же раз в квартал можно погасить все или часть, если есть желание. Есть разные варианты этого дела - привязка в LIBOR или т.н. roll-forward и тд но суть сильно не меняется.

Микс - соответственно часть ипотеки так, часть сяк. Например, 600тыс фикс на 10 лет, 400тыс - варьябль. Смысл - диверсификация риска роста процентных ставок.

Фаст не знаю что такое.

Директ амортизация - кредит выплачивается вмести с процетом и снижает постепенно общую задолженность и начисляемый процент, обычное дело.

Индирект - амортизация выплачиватся на специальный инвест-счет, как правило в 3-ем пилье (вид личного ПФ счета). Сумма кредита не снижается, проценты не уменьшаются. По окончании договора, к пенсионному возрасту, вся накопившаяся сумма + инвест. доход используется на погашение кредита. Интересно по причине налоговых льгот при не очень высоком проценте по ипотеке.

Вит, спасибо!
От гражданина Швейцарии я еще слышал, что можно взять бессрочный кредит, т.е. платить только проценты. Что нибудь знаете про это?

Хорват

[Vit]

Вит, спасибо!
От гражданина Швейцарии я еще слышал, что можно взять бессрочный кредит, т.е. платить только проценты. Что нибудь знаете про это?

Хорват

Классическая схема такова.

Цена дома делится на 3 неравных транша: ипотека 1-ого уровня: ~65%, ипотка 2-ого уровня ~15% и собственный баблос ~20%.

Ипотека 1 являтся по сути бессрочной и может никогда не погашаться.
Ипотека 2 должна быть погашена к пенсионному возрасту, но минимум 1% амортизации в год. Ставка по ней примерно на 1% выше. Когда Ипотека 2 выплаченна, остается только Ипотека 1, которая может не погашаться. Ипотека 2 может быть уменьшена путем внесения дополнительного залога на соответствующую сумму, например, портфеля бумаг или пенсионного счета.

Оценивая потребности в кэше, не забудте ~5% на регистрацию сделки, ипотеки, оплату натариуса и налог на покупку. Все это сверху того, что описано выше.

[Хорват]

Классическая схема такова.

Цена дома делится на 3 неравных транша: ипотека 1-ого уровня: ~65%, ипотка 2-ого уровня ~15% и собственный баблос ~20%.

Ипотека 1 являтся по сути бессрочной и может никогда не погашаться.
Ипотека 2 должна быть погашена к пенсионному возрасту, но минимум 1% амортизации в год. Ставка по ней примерно на 1% выше. Когда Ипотека 2 выплаченна, остается только Ипотека 1, которая может не погашаться. Ипотека 2 может быть уменьшена путем внесения дополнительного залога на соответствующую сумму, например, портфеля бумаг или пенсионного счета.

Оценивая потребности в кэше, не забудте ~5% на регистрацию сделки, ипотеки, оплату натариуса и налог на покупку. Все это сверху того, что описано выше.

Вит, спасибо за разъяснение,
Знакомый швейцарец действительно говорил про первоначальную выплату 35%, т.е. у него оставался видимо только первый транш ипотеки.

А я правильно понял, что если мне сейчас 37 (будет 38), а пенсионный возраст 65, то 65-38 = 27 лет, т.е. в моем случае амортизация будет не 1%, а 100%/27лет, т.е. будет чуть меньше 4%?

5% - это кэш на все доп траты (регистрацию сделки, ипотеки, оплату натариуса и налог на покупку) или налог на покупку еще отдельно сверх?



Хорват